2012年4月，王福安将自己的一套住房卖给了郭云，双方签订了房屋买卖合同。按约定，郭云先付了房款的一半，该房由王福安住至2012年末再腾房给郭云，然后郭云付清余款，双方未及时办理房产过户。2012年8月，急等用钱的王福安，一房二卖又将该房卖给了不知情的张晓丽，并在张晓丽的一再要求下办理了登记过户手续，将该房过户给了张晓丽。郭云发现后起诉到法院，请求确认房屋归其所有。

    分 歧

    未办理产权过户手续的房屋买卖合同是否有效？本案中所涉房屋应归谁所有？

    对此有以下几种不同意见：

    第一种意见认为，王、郭之间未办理登记过户手续，缺乏必要的形式要件，故其买卖合同无效，房子归张晓丽所有。

    第二种意见认为，王、郭之间虽未办理登记过户手续，但郭已付部分购房款，二人所订买卖合同真实、有效且该合同的签订在王、张订立合同之前，法院应判房屋归郭云所有。

    第三种意见认为，王、郭之间和王、张之间的买卖合同都成立、有效，但因王、张已办理了过户登记手续，因此应由张晓丽取得该房屋的产权。由于王福安 “一房二卖”造成了郭云经济利益上的损失，应由王福安返还购房款并予以相应赔偿。

     评 析

笔者同意第三种意见。理由如下：

 一、合同无效不能成为取得房屋所有权的合法依据。我国《城市私有房屋管理条例》第7条规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然，有效的买卖合同是办理房产登记的必需材料，而无效合同是不能作为房产登记证明的，因此有效的房屋买卖合同才是房产登记的依据之一，而房产登记却不能成为合同有效的条件。最高人民法院在有关的文件中所指的“买卖无效”指的是不发生所有权转移的效力，而不是指买卖合同无效。

    二、“买卖无效”与“买卖合同无效”是不同的概念。因为，如果买卖合同无效，双方就无权办理过户登记，即使办理了产权登记，也应予撤销该登记。可见，买卖合同无效虽不能发生产权转移的法律效果，但未发生产权转移的原因未必就是合同无效，办理产权过户只是以有效的买卖合同为前提，而并不是买卖合同有效的必要条件。

    三、如认定未办理房产过户的房屋买卖合同无效，不利于保护当事人的利益，也不利于维护市场交易的稳定性。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能够履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”可见，房产买卖中过户与否，并不决定双方所订买卖合同是否具有效力。

    本案中，如认定王、郭之间的买卖合同无效，即使王福安没有将房屋再卖给张晓丽，郭云也无权请求办理产权过户，而且合同无效的原因是未及时办理房产登记的话，那么郭云也有过错，也就不能请求王福安赔偿全部损失，王福安也因合同无效不需要承担违约责任，这显然是不合逻辑的。反之，如果合同有效，王福安又没有将房屋过户给张晓丽，郭云则有权请求张国安履行合同，协助其办理房产过户。本案因王福安已将房屋过户给了张晓丽，导致双方所订合同已履行不能，王福安应为此承担违约责任，赔偿给郭云造成的损失。

（以上人物均为化名）

         （ 作者：广西河池市金城江区法院 审判员 谢忠迎 ）