“霸王条款”怎能如此任性--金视点文化传媒网传媒、影视、艺术文化门户网站（官方网）-www.jsdwhcm.cn

　　周某等人认为受到欺诈，向法院起诉。一审法院认为，商品房预售合同中的上述条款系格式条款，开发商未采取合理方式提请购房者注意，故上述条款应属无效而不予适用；宣传资料中关于人车分流与室外泳池的内容明确具体，且对购房者的购房决策会产生直接影响，应视为要约，开发商未能履约应承担违约责任。一审判决后，双方不服，均上诉至上海一中院。

　　近日，上海一中院做出终审判决，认为商品房预售合同中约定的格式条款限制了购房者权利，且与购房者明显具有重大利害关系，而开发商未就上述条款向周某等履行提示或说明义务，该格式条款不成为商品房预售合同的内容，一审认定涉案宣传资料构成要约并判令开发商承担相应的赔偿责任并无不当。

　　●法条

　　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。（第四百九十六条）

　　有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。（第四百九十七条）

　　对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。（第四百九十八条）

　　●专家说法

　　谢鸿飞（中国社会科学院法学所民法研究室主任）

　　强化对格式条款的私法规制

　　在消费合同领域，商品或服务的提供者往往提供其事先拟定好的格式合同，不许可消费者与其协商合同的全部或部分条款，“要么接受，要么离开”成为消费者缔约时不得不面临的一种窘境。本案中开发商提供的商品房预售合同即为这种合同。

　　格式条款因为排斥了相对方的协商权，经常出现损害相对方利益的情况，本案商品房预售合同中有两个格式条款都如此：一是约定开发商保留对小区平面布局的修改权，赋予了开发商单方任意修改合同的权利；二是约定开发商提供的宣传资料所载内容不作为合同组成部分。这两者都可能导致消费者的缔约目的落空，合同利益减损。

　　我国法律历来重视对格式条款的调控，民法典更是强化了对格式合同的调控，捍卫了契约自由理念，平衡了合同双方利益。这主要体现在两个方面：

　　一是扩大了提供方提请注意和说明义务的范围。合同法第39条规定的义务范围限于免除或者限制提供方责任的格式条款。民法典第496条则将其扩大到“与对方有重大利害关系的条款”，包括但不限于免责条款，也包括加重对方责任、限制对方主要权利等其他条款。商品房预售合同包括对业主合同利益有实质性影响的两个格式条款，开发商作为合同的提供方，必须在缔约时通过将这些条款的文字描红、加黑、加粗等合理方式尽到提请注意的义务；若消费者对条款的理解有问题，还须应消费者的要求予以解释和说明。

　　二是明确了提供方违反前述义务的法律效果。根据民法典第496条的规定，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。本案商品房预售合同写入了有损业主利益的条款，开发商违反了提请注意义务，导致业主没注意到这些条款，更谈不上请求提供方进行说明。基于契约自由的基本要求，这些条款不应当成为合同的一部分。在格式条款未成为合同一部分时，它们就不可能对双方当事人发生拘束力，法院没有必要对其效力进行审查和评价。开发商也不可能享有约定的单方变更合同的权利，也不能依约主张其缔约时提供的宣传材料不构成合同的内容。

　　消费者在缔约时要注意仔细阅读商家提供的合同，尤其是检阅如下条款：商家的免责条款、扩大商家权利的条款、加重消费者责任的条款、限制或排除消费者权利的条款。消费者在充分知悉和理解合同的全部条款后缔约，是避免纠纷、维护自己合法权益的最好方式。